ЗПИФ: что это такое и какой выбрать

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) — это вид инвестиций, который предполагает коллективный формат инвестирования. Компания, формирующая ЗПИФы, приобретает активы, находит инвесторов и делит эти активы между ними. Инвесторы получают паи — именные ценные бумаги, удостоверяющие доли их владельцев в праве собственности на часть имущества фонда.

Обычно в ЗПИФ можно вложиться только в момент формирования фонда, поэтому он называется закрытым. Однако сейчас возможностей инвестировать в ЗПИФ стало больше: например, компания AKTIVO, которая специализируется на покупке коммерческих площадей — торговых центров, сетевых магазинов — организует для инвесторов вторичный оборот паев на собственной площадке, а для самых новых фондов — на Мосбирже. Как видите, вариантов может быть много, поэтому условия по вторичному рынку паев уточняйте в правилах доверительного управления ЗПИФами.

В какие активы можно инвестировать через ЗПИФ? Вот три основные категории.

1. инструменты денежного рынка, например валюта;
2. ценные бумаги: акции, облигации и т.д.;
3. объекты недвижимости: как строящиеся, так и построенные.

Какой вид ЗПИФ выбрать

Как правило, ЗПИФы — это долгосрочные инвестиции. Даже если выбранные фонды торгуются на вторичном рынке, продать их быстро (как, например, самостоятельные акции компаний) не всегда получится, поэтому перед покупкой инвестору в первую очередь нужно решить, в какой именно вид активов он хотел бы вложиться, и оценить качество наполнения фонда.

Сегодня наибольшей популярностью пользуются ЗПИФы недвижимости. Собрать собственный портфель из акций и облигаций может любой инвестор с минимальным стартовым капиталом. А вот самостоятельно купить торговый центр, строящийся жилой дом или здание местного магазина непросто. Цена качественного объекта коммерческой и жилой недвижимости начинается от нескольких десятков миллионов рублей. Если вы покупаете актив целиком, чтобы получать ренту от арендной платы, то вам придется решать вопросы с арендаторами, коммунальными службами и государственными органами.

С ЗПИФ стать владельцем недвижимости просто: вы покупаете пай и получаете долю, размер которой зависит от суммы вложений. Компания, которая формирует фонды, проведет аудит объекта, чтобы свести риски инвесторов к минимуму. К тому же вам не придется решать вопросы, связанные с оформлением сделки и дальнейшим управлением объектом.

Из чего складывается доход инвестора

Арендная плата — основной источник дохода для инвесторов. Периодичность выплат везде разная, например, компания «Активо» платит пайщикам ежемесячно.

Доход инвестору может принести и продажа объекта недвижимости, заведенного в фонд. В России стоимость жилья и коммерческой недвижимости неуклонно растет год от году, хотя и в периоды турбулентности бывают просадки. Как показывают предыдущие годы, рынок восстанавливается за несколько месяцев.

На что обратить внимание при покупке ЗПИФ недвижимости

Перед покупкой пая изучите предыдущие кейсы компании. Общая отчетность по текущим фондам должна быть открытой.

Обратите внимание на стиль общения компании, торгующей ЗПИФами, с инвесторами: насколько полную информацию она предоставляет об объектах, отчитывается ли о затратах, насколько активно занимается поиском новых арендаторов. Ведь чем больше в объекте пустующих площадей, тем меньше доход у инвесторов.

Самостоятельно проанализируйте ликвидность объекта. Смотрите не на яркую обертку, а на качество. Например, владеть зданием условной «Пятерочки» в спальном районе города-миллионника выгоднее, чем элитным ТЦ с частично укомплектованным пулом арендаторов.

Доходы владельцам паев выплачивает управляющая компания. Проверьте надежность на сайте Банка России, есть ли у нее действующая лицензия.

В правилах доверительного управления ЗПИФами уточните, торгуются ли паи на вторичном рынке, и как это происходит: через платформу компании, на бирже или на внебиржевом рынке. Оцените, какой вариант подойдет лично вам.

Выводы

ЗПИФы предоставляют возможность «зайти» с минимальными вложениями в дорогой проект, который будет приносить стабильный пассивный доход и не потребует времени на управление объектом. Чтобы не ошибиться с выбором, проанализируйте работу площадки, которая торгует ЗПИФами, а также проверьте лицензию управляющей компании на сайте Банка России.

ЗПИФ недвижимости — это инструмент, который помогает опытным инвесторам диверсифицировать портфель, а начинающим — получать прибыль без лишних трудозатрат.